ก่อนที่เราจะตัดสินใจซื้ อบ้านหรือที่ดิน เราต้องศึกษาข้ อมูลให้ดีก่อนว่า ที่ดิน มีกี่ประเภท กี่ชนิด เพราะปัจจุบันที่ดิน ถูกแบ่งออ กเป็นหล า ยประเภท มีทั้งแบบเป็นก ร ร มสิทธิ์ที่ดินและเอกสารสิทธิที่ดิน
ประเภทต่างๆ มีทั้งแบบคนทั่วไปอ ย่ างเราๆ สามารถซื้ อข า ย แลกเปลี่ยนการครอบครองได้ต ามกฎห ม า ย และก็แบบที่รั ฐบาลออ กสิทธิให้ใช้ประโยชน์
แต่ไม่อนุญาตให้ครอบครอง หรือซื้ อข า ยโอนสิทธิกันได้ ซึ่งทำให้เกิดความเข้าใจผิ ดระหว่างผู้ซื้ อผู้ข า ย จนเกิดข้ อพิพาทฟ้องร้องให้เห็นกันอยู่บ่อยๆ
ซึ่งในทุกวันนี้มีคนที่แฝงตัวเข้ามาหากินกับสิ่งเหล่านี้โดยไม่สุจริตเป็นจำนวน มาก เรื่องการซื้ อข า ยบ้านที่ดิน
ก็เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่มีพวกที่ไม่สุจริตแฝงตัวเข้ามา ฉะนั้นแล้วก่อนที่เราจะทำการซื้ อข า ยบ้านที่ดินกัน
ควรที่จะตรวจสอบให้ละเอียดถี่ถ้วนก่อนในขั้นตอนแรก ว่าคนที่เอาบ้านและที่ดิน มาข า ยให้เรานั้นเป็นเจ้าของจริงๆหรือเปล่า
พื้นที่ตรงกับเจ้าของที่ดินไว้หรือไม่ ซึ่งสิ่งที่จะยืนยันได้ดีที่สุดนั่นก็คือโฉนดที่ดิน ซึ่งใครหล า ยคนอาจจะสังเกตเห็นว่า บริเวณตราค รุ ฑ
ทำไมถึงมีหล า ยสี ซึ่งเราก็ไม่เคยได้รู้ว่าโฉนดจริงหรือโฉนดไม่จริง และ มันแตกต่างกันอ ย่ างไร วันนี้เราจะมาทำการอธิบายให้เข้าใจกัน
ค รุ ฑเขียว คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์
ประเภท น.ส.3 ก. ย้ำว่า น.ส.3 ก. ซึ่งออ กในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ เป็นเอกสารที่ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ใช้สำหรับเป็นหนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าเราได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นๆ
มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศเป็นหลักแหล่ง คุณสมบัติใกล้เคียงกับโฉนด ซื้ อข า ย จำนองธนาคารได้ และสามารถไปยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ในอนาคต
ค รุ ฑดำ คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประเภท น.ส.3 และ น.ส.3 ข. จำง่าย ๆ ละกันว่า 2 อันนี้ ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศเป็นเอกสารที่ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ใช้สำหรับเป็นหนังสือรับรอง
จะแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองของเจ้าของ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอ ย่ างเป็นทางการ ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศที่แน่ชัด จะซื้ อข า ยต้องรอประกาศจากราชการ 30 วัน
ค รุ ฑแดง คือ โฉนดที่ดิน (น.ส.4)
เป็นเอกสารแสดงก ร ร มสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด สามารถซื้ อข า ยได้ โอนได้ถูกต้องต ามกฎห ม า ย โฉนดที่ดินที่มีครอบครองกันเกือบทั้งหมดก็เป็นค รุ ฑแดงตัวนี้ โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในตัวเมือง ส่วนโฉนดหลังแดงจะเป็นเอกสาร น.ส.4 ซึ่งจะระบุด้านหลังโฉนดว่าห้ามโอนภายในระยะเวลา 5-10 ปี
แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)
คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 อีกแล้ว) ส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออ กให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น
ดังนั้นต ามกฎห ม า ย ที่ดินที่มี ส.ค.1 จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.1 มีสิทธินำมาขอออ กโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) ได้ 2 กรณี คือ
กรณีที่ 1 นำมาเป็นหลักฐานในการขอออ กโฉนดที่ดินต ามโครงการเดินสำรวจออ กโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออ กให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
กรณีที่ 2 นำมาเป็นหลักฐานในการขอออ กโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) เฉพาะราย คือ กรณีที่เจ้าของที่ดิน มีความประสงค์จะขอออ กโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออ กโฉนดที่ดินนี้ จะออ กได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออ กโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น
ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน
1 ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในที่ดินหรือ การรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน
2 ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย
3 ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎห ม า ย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงก ร ร มสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักก ร ร มสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรั ฐและในระหว่างเอกชนด้วยกันทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอ ดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง ทำให้สามารถป้องกันการบุก การุกขย ายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรั ฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้
4 ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนท รั พ ย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น ใช้เป็นหลักท รั พ ย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ เว้นแต่ม ร ด ก
ทั้งนี้ เอกสารสำคัญทั้งหมดแม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นแล้วก็ต าม ถ้าหากเราปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดิน มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อ กัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรั ฐต ามกฎห ม า ย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยท่านไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปีติดต่อ กันบุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้ก ร ร มสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้ และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. น.ส.3 ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ท่านก็จะเ สี ยสิทธิ ดังนั้นเมื่อที่ดินของเรามีเอกสารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรั ก ษ าให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของเรา และเป็น ม ร ด กที่มีค่าให้แก่ทาย าทต่อไป
ที่มา กรมที่ดิน อสังหาเชียงใหม่ Postsod madamhome
